Gayrimenkul Avukatı
TAPU İPTAL DAVALARI
Gayrimenkul avukatlarının başka bir deyişle tapu avukatlarının sıkça karşılaştığı sorun olan Tapuda gayrimenkulün devrinden sonra ortaya çıkan tapu bedelinin ödenmediği iddiasıdır.
Bu gibi sorunların önleyici hukuk hizmeti ile en baştan giderilebileceği apaçık ortadayken öncelikle tapuda devir sırasında Gayrimenkul avukatı ile devir yapmanız önerilir.
Yine taraflar arasında okuma-yazma bilmeyenler var ise yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet Tapu Memurunca tapu avukatı, taraflar ve tanıklar huzurunda yüksek sesle okunur.
Taraflara, senedin isteklerine uygun olup olmadığı sorulur.
Emlak avukatı veya tapu avukatı burada aktif rol oynamalıdır.
Taraflar, senedin iradelerine uygun olduğunu beyan ederse okuma-yazma bilmeyen kişinin adının üzerine “Okundu” ibaresi yazılıp bu şahsın parmak izi/ mührü basılır ve senet tanıklara tasdik ettirilir.
İşte gayrimenkul avukatı bu aşamada önem arz etmektedir.
Bu gibi devir durumlarında koruyucu avukatlık hizmeti almak adına uzman bir İstanbul gayrimenkul avukatına başvurmanız ileride doğacak hak kayıplarının önüne geçecektir.
Uygulamada emlak avukatlarının en çok karşılaştığı sorunlardan birisi de tapu devrinin hile ve hata ile yapılmasıdır.
Örneğin yurt dışına çıkmak ve vize almak adına teminat göstermek için üzerine gayrimenkul devri yapılan ancak herhangi bir bedel ödenmeyen gayrimenkulün sonradan bedelsiz devir yapıldığı gerekçesi ile iptali durumu en sık karşılaştığımız problemlerden birisidir.
Gayrimenkulü devralan kişi hile ve hata ile tapu iptali davası ile karşı karşıya geldiğinde tapu avukatlarının klasik savunmaları ”Tapuda gösterilen değerden gayrimenkulün satış bedelinin davacıya elden ödendiğini” iddiasıdır.
Ancak çoğu davada gayrimenkul avukatı olarak bu tür savunmalara itibar edilmeyeceğini önceden belirtmek isteriz. Şöyle ki;
Bu gibi davalarda tapu devrinin hileli davranışla bedelsiz olarak gerçekleştirildiği apaçık ortadadır. Satış Bedelinin Ödendiğinin İspatı İddia Eden Tarafa Aittir.
Taşınmazın Alınıp Satıldığını Ve Bu Bedelin De davacıya Ödendiğini Kanıtlama Yükümlülüğü Davalıya Düşmektedir.
Dolayısıyla Davalı Şayet Bedeli Ödemişse buna ilişkin banka hesap hareketlerini gösterir belgeyi veya ödeme dekontları emlak avukatı vasıtasıyla Sayın mahkemeye sunmalıdır.
Aksi takdirde davalının bu iddiası çürüyecektir. Gayrimenkul avukatlarının en sık kullandığı Yargıtay kararlarından olan aşağıdaki Yargıtay kararı bize yol göstermektedir.
”…O halde mahkemece borçlu davalının iddia ettiği gibi tapuda gösterilen değer dışında gerçek değeri aldığı yönündeki savunması üzerinde durulmalı, davalının buna ilişkin banka hesap hareketleri, ödeme dekontları istenilmeli , inşaat , ziraat ve emlak bilirkişilerinden oluşan bilirkişi kurulu ile birlikte yerinde yeniden keşif yapılarak davaya konu edilen taşınmazların devredilen pay miktarları da göz önüne alınmak suretiyle iptale konu tasarruf tarihlerindeki gerçek değerlerinin saptanması ondan sonra toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir….”
(T.C. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi E. 2007/1712 K. 2007/1643 T. 14.5.2007)
GAYRİMENKUL AVUKATLARININ BAKIŞ AÇISINDAN TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVALARINDA HANGİ TALEPLERDE BULUNULABİLİR?
Dava konusu gayrimenkulün 3. kişilere devrinin, üzerinde ayni veya şahsi bir hak tesisinin önlenmesi için dava sonuna kadar ada pafta ve parsel numarası belirtilen gayrimenkul üzerine ihtiyati tedbir konulması,
Davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile tapunun davacı adına tesciline karar verilmesini, bu mümkün olmadığı takdirde gayrimenkulün güncel değerinin devir tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi istenebilir.
Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere bu talepler terditli olarak sonuç ve istek bölümünde yer alabilir.
Gayrimenkul avukatı olarak görüşümüz gayrimenkullerle ilgili sorunlarımız özellikle son yıllarda artış gösterdi.
Bilindiği üzere yakın bir zamanda kentsel dönüşüm yasası kabul edilmiştir.
Ancak bu yasa ile birlikte güncel yaşamımıza ayıplı inşaat veya ayıplı konut kavramları girmeye başlamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sayısının artması ile birlikte gayrimenkul davalarında çok büyük artışlar gözlemlenmiştir.
Gayrimenkul avukatı olarak En çok karşılaşılan sorun ise; gayrimenkulün tamamlanmış halinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılandan çok farklı olmasıdır.
Bu durum ayıplı inşaat veya ayıplı konut olarak tanımlanır.
Emlak avukatı olarak ayıplı inşaat kavramı ile sık sık karşılaşmaktayız.
Bu gibi sorunlarda ayıp yasal süresi içerisinde yükleniciye (İnşaatı Yapan) ihtarname ile ihbar edilmelidir. Şayet ayıbın giderilmesi mümkün ise ihtarnamede yükleniciye bir süre verilmelidir.
Ayıbın giderilmesi mümkün değilse dava yolu ile ayıp acilen tespit ettirilmelidir.
Sonrasında tazminat davası açılarak zararın giderilmesi amaçlanır.
Gayrimenkul veya emlak avukatı olarak tavsiyemiz öncelikle gayrimenkul konularında avukata danışmadan önce bulunduğunuz ilçe Belediyesi Fen İşleri ve İmar Bölümünden gerekli bilgi ve belgeleri almanız sorunun çözümü açısından ciddi avantaj sağlayacaktır.
İstanbul’da kentsel dönüşüm yasasının yürürlüğe girmesiyle birlikte özellikle müteahhit-Arsa sahibi arasında büyük sorunlar yaşanmaya başlamıştır.
Bu sorunların büyük bir bölümünü yapının tamamlanmasındaki gecikmeler, yapının inşasına hiç başlanamaması veya geç başlanması oluşturmaktadır.
Bir kısmını ise ayıplı inşaat hususu oluşturmaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki özellikle arsa sahiplerine buradan uyarımız mutlaka müteahhitle yazılı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmanızdır.
Mümkünse sözleşmeyi bir emlak avukatları veya gayrimenkul avukatı vasıtasıyla yapmanız önerilir. Çoğu defa müteahhit veya yüklenici firma kat karşılığı sözleşmesini hazırlar ve arsa sahiplerine sunar.
Arsa sahipleri ise sözleşmeyi revize etmeye çalışır.
Sözleşmeyi revize etmek için borçlar kanununa hakim olmak gerekir.
Dolayısıyla gayrimenkul avukatlarına ihtiyacınız olacaktır.
Yine inşaatın tamamlanmasına müteakip yapının sözleşmeye uygun olarak inşa edilip edilmediği, yapıda kullanılan malzemelerin sözleşmede kararlaştırılan malzemelerin aynısı veya eşdeğeri olup olmadığı önem arz etmektedir.
Gayrimenkul davaları ve tahliye davaları hakkında gayrimenkul avukatına danışabilirsiniz.